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根据哈萨克业内人士表示，尽管面临挑战，哈萨克的A级仓库仍可能成为未来 15 年最成功的房地产投资产品之一。单个项目的投资回收期可以从目前的 12 年缩短至 6 年。

2023年4月底在阿拉木图举行的CREW Warehouse 2023丝绸之路会议上，与会者开玩笑说：「哈萨克 路建好了，但帐篷被遗忘了」，暗指「新丝绸之路」上现代物流基础设施严重短缺。

据行业代表称，哈国优质仓库空置率不只是零，顾客实际上是在排队。与此同时，仓库房地产的租金正以两位数的速度成长。

目前哈萨克拥有1.2至130万平方公尺的优质仓库（A级和B级）。这比乌兹别克（207,000 平方公尺）、吉尔吉斯（46,000 平方公尺）和塔吉克（10,000 平方公尺）的总和还要多很多倍。与此同时，根据NF集团（前莱坊俄罗斯）的数据，每一位哈萨克人提供的仓库房地产（0.07平方公尺）比俄罗斯（0.29平方公尺）低四倍，比中国（0.81 平方公尺）低57-66 倍，比美国、德国或加拿大（4-4.6 平方公尺）低57-66 倍。

哈萨克近三分之二 (63%) 的仓库空间位於阿拉木图，五分之一 (21%) 位於阿斯塔纳，8% 位於阿克托别。

NF Group表示，也就是说，92%的现代仓库集中在哈萨克的三个城市，而所有其他地点仅占优质仓库地产的8%。

只有略多於一半的仓库 (55%) 被出租（投机空间）。另外四分之一的业务是根据自己的需求进行构建和使用的（定制构建或简称 BTS）。专业物流运营商的空间占总供应量的20%。

根据哈萨克共和国政府在《发展国家运输和物流潜力构想》（去2022年年底批准）中预估，哈萨克境内仓库空间所需的最低需求为未来四五年是200万平方公尺。即到2027年，全国优质仓储空间面积应成长2.5倍，达到330万平方公尺。

专家将当前哈萨克仓储房地产市场的复苏归因於2020-2021年（疫情期间）电子商务的积极发展，以及变化中俄罗斯人对哈萨克共和国物流基础设施需求的支撑（由於俄罗斯和乌克兰之间的冲突，供应链受到影响）。

「随着搬迁、平行进口的增长，俄罗斯企业对哈萨克仓库地产的需求大大增加。这是哈萨克市场的第二波发展。第一次发生在 2005 年至 2009 年，与高油价下廉价信贷资源导致的信贷繁荣有关。随後，积极进入哈萨克共和国市场的外国公司满足了对优质仓库地产的需求。但2009-2010年，受国际金融危机影响，新项目受到限制。」物流专家蒂穆尔·奥斯帕诺夫分享了他的观察。

NF Group 也正在记录第二波浪潮。「否认地缘政治对俄罗斯、中亚、白俄罗斯的所有商业都产生了巨大影响是愚蠢的。全球供应链已经发生变化。俄罗斯公司对中亚的仓库空间有巨大的需求。」 NF 集团土地工业和仓储房地产部副主任Margarita Afletunova说道。NF Group 补充道，仓库空间的低可用率也说明了仓库房地产市场的巨大增长潜力。

然而，据 IBC Real Estate（前仲量联行）称，目前该国在建面积仅为 44,000 平方公尺（现有容量+3.7%）的高质量仓库设施。

「为什麽有这样的需求 - 在哈萨克斯坦没有看到大量正在建设的仓库综合体？- 蒂穆尔·奥斯帕诺夫 (Timur Ospanov) 问道，他本人回答： - 第一个原因是与俄罗斯和欧洲相比租金较低。二是混凝土、金属结构等建筑材料价格高。没有人会以低利率建造昂贵的建筑。」

「在俄罗斯，建造（A 级仓库）的平均成本为每平方公尺 600 至 700 美元。在哈萨克，是两倍。」玛格丽塔·阿夫莱图诺娃 (Margarita Afletunova) 说道。

奥斯帕诺夫表示，低租金率和不断上升的建筑材料成本导致仓库项目的投资回收期从10年前延长到7-12年（取决於仓库的财务模式和技术含量）或更长。为了「赶上失去的时间」，仓库设施业主从2022年开始就开始提高租金成本。

「仅 2022 年第四季，A 级空间的加权平均租金就增长了 16%。这个值是有条件的，因为空缺趋向於零。在这种情况下，那些有自由空间的人可以设定市场允许的价格。根据个别设施业主的估计，自 2022 年初以来，租金成本增加了 1.5 至 2.5 倍。」NF 集团指出。

「现在利率形势已经趋於平稳——利率正在上升。你什麽也做不了，只能每年提高客户的费率。原则上，正在发生的事情是我们正在追赶我们错过的东西，」奥斯帕诺夫说。

租户并不像房东那样乐观。「自一月份以来，租金就被单方面上涨，”哈萨克一家大型连锁店的代表抱怨道。」年初一些租金上涨了20-30%，甚至40%。你对此无能为力，因为潜在的租户排着长队。”欧亚物流合作夥伴公司的发展总监安东·米祖诺夫（Anton Mizunov）引用了哈萨克市场的现实。

「在哈萨克租用一个A级仓库的成本是每平方公尺9.78美元/每月，而在莫斯科则为 5.07 美元」食品零售商 Magnum Cash & Carry 仓库运营管理部副主任Evgeny Lyapunov说道。由於莫斯科竞争激烈且供应量大，租金低於俄罗斯平均水平。Lyapunov 指出，物流「消耗」了高达 20% 的生产成本，这反映在商店货架上的商品价格上。

NF集团在谈到哈萨克市场的前景时指出，位於东亚和欧洲之间的有利地理位置。但哈萨克的地理也有其相反的一面。

在有偿付能力人口密度高的大都市地区附近建立大型物流中心更有利可图。在哈萨克幅员辽阔的领土上，这样的城市只有两个——阿拉木图和阿斯塔纳。而该国平均人口密度仅为每平方公里6.5人，而在欧洲这一数字往往超过150人。市场人士表示，这导致物流成本高昂，仓库库存分配效率低下——大量库存必须存放在仓库中，从而导致货物周转时间长。

所有市场参与者都同意的另一个问题是「贵」。由於哈萨克银行贷款年利率为20%，哈萨克不可能实施大型项目。通过简单的计算就可以证实这一点：按照每个「平方」建造A级仓库的平均成本为1,000美元，同一「平方」的年租金收入将为116美元（根据NF集团目前的年租金水平）。但对於这 1000 美元，按 20% 的利率借入，银行将需要偿还 200 美元。

为了抵消这些因素对行业发展的影响，市场参与者指望国家以补贴、优惠贷款、免税和提供基础设施地块等形式提供支持。「我们所有人必须齐心协力，让国家听到我们的声音。这样我们就可以得到该行业区域发展的支持，并且不在国内竞争，而是在全球范围内竞争。」Mercury Properties 总经理 Ainur Shanenova表达了总体看法。

如何建造合适的仓库

奥斯帕诺夫说，仓库市场的价格相当高。为了让项目获得回报，仓库房产面积至少必须达到2万平方公尺，即数千万、数亿美元。只有大型开发商才有能力投资此类项目，尤其是在银行利率较高的情况下。

为了提高物流项目的投资吸引力，专家提供了各种降低成本的选择。主要建议之一是在适当的场地（最好由城市当局提供）建造一个大面积的 A 级仓库，并配备道路、高架桥和公用设施。

「区分A级和B级仓库的主要指标是高度。A 处的工作高度为12公尺，以下全部为 B。柱间距最好为 12 * 24公尺，因为这样可以使仓库设备在各排货架之间最有效地移动。一般来说，这个概念使仓库变得最宽敞。俄罗斯联邦对建设成本进行了长期实践，得出的结论是，A级和B级仓库的价格差异较小，但价值差异较大。A 级总是更高，因为那里可以放置的托盘比 B 级更多，」Margarita Afletunova 指出。

「与其说客户需要 A 级，不如说投资者需要 A 级。该资产迟早可能会被出售，这一点必须考虑在内。12 公尺的高度可以满足任何客户，甚至是那些“在地板上”工作的客户，如 CDEK 或 DPD」Anton Mizunov 补充道。

「如果你要建设一个物流综合体，为了降低成本，我建议一次建设很多个‘广场’，至少2万个——这是最低的回报。KTZ 或 akimat 提供的基础设施 - 在各种计划的框架内，他们可以为您提供土地并建造必要的基础设施。因此，您最多可以节省 20%。」Timur Ospanov 补充道。

「应避免不规则的地形。在实用性方面，该网站是在其最狭窄的点进行评估的。从经济的角度来看，无用的区域越少，利润就越高。」 IBC 谘询公司的项目经理Maria Ryleeva说道。

此外，IBC 还非常重视楼层质量和场地开发百分比。「对於地板，你需要吸引专门从事地板工作的专业承包商。如果屋顶、工程师出现问题，总是可以更换或修理。地板不见了。如果淹没了地板，整个仓库都出现了裂缝，你将不得不重建仓库，」Ryleeva 说。专家补充说，该网站的开发百分比不应超过50%。其余区域用於停车和转向卡车。

如果许多仓库设施集中在一个地点，或者如果我们正在谈论建设大型物流综合体，那麽在选择地点时，重要的是要考虑公共交通的邻近性和定居点的存在。否则，寻找劳动力可能会成为一个问题。「也许是一块很酷的土地，物流发达，但没有人力。喀山附近泽列诺多尔斯克的工业区就是一个例子，每天人员被运送到这里 60 多公里。这些是额外的成本。」米祖诺夫警告说。

根据专家的经验，总承包商自己生产混凝土、金属或其他建筑材料，或与供应商签订直接合同，可显着降低项目成本。

铁路专用线的存在对於大型物流项目来说是一个巨大的好处，但不是先决条件。「由於一公里铁轨的成本从100万美元起，这将大大增加项目的成本。」奥斯帕诺夫解释说。

但并非所有人都认为缺乏土地是一个问题。「地球已经不复存在了。在摩尔曼斯克、比什凯克、塔什干、伊斯坦堡，当然还有阿拉木图，都可以听到这种声音。但我们相信现在有足够的地块。Boraldai 地区、Kuldzhinka 都是绝佳的目的地。我们确信它们将成为仓库。」IBC 首席执行官 Stanislav Akhmedzyanov 说道。安东·米祖诺夫 (Anton Mizunov) 认为：「巴卡德内外的土地需求量最大。」

欧亚物流合作夥伴指出，由於采用正确的财务模型，该项目的投资回收期可缩短至六到七年。

「我们认为，仓库是未来12-15年最稳定、最先进的房地产行业。它的第二个特点是不可破坏的合约，而且期限总是长於投资回收期。”斯坦尼斯拉夫·艾哈迈德亚诺夫认为。“我个人的观点是，在不久的将来，开发商将在目前对仓库的需求最高的地方建造出租仓库，这样他们就会得到最大的好处。」玛格丽塔·阿夫莱图诺娃( Margarita Afletunova) 总结道。 

资料来源：https://kz.kursiv.media/2023-05-04/print984-kchl-storage/