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根據哈薩克業內人士表示，儘管面臨挑戰，哈薩克的A級倉庫仍可能成為未來 15 年最成功的房地產投資產品之一。單個項目的投資回收期可以從目前的 12 年縮短至 6 年。

2023年4月底在阿拉木圖舉行的CREW Warehouse 2023絲綢之路會議上，與會者開玩笑說：「哈薩克 路建好了，但帳篷被遺忘了」，暗指「新絲綢之路」上現代物流基礎設施嚴重短缺。

據行業代表稱，哈國優質倉庫空置率不只是零，顧客實際上是在排隊。與此同時，倉庫房地產的租金正以兩位數的速度成長。

目前哈薩克擁有1.2至130萬平方公尺的優質倉庫（A級和B級）。這比烏茲別克（207,000 平方公尺）、吉爾吉斯（46,000 平方公尺）和塔吉克（10,000 平方公尺）的總和還要多很多倍。與此同時，根據NF集團（前萊坊俄羅斯）的數據，每一位哈薩克人提供的倉庫房地產（0.07平方公尺）比俄羅斯（0.29平方公尺）低四倍，比中國（0.81 平方公尺）低57-66 倍，比美國、德國或加拿大（4-4.6 平方公尺）低57-66 倍。

哈薩克近三分之二 (63%) 的倉庫空間位於阿拉木圖，五分之一 (21%) 位於阿斯塔納，8% 位於阿克託別。

NF Group表示，也就是說，92%的現代倉庫集中在哈薩克的三個城市，而所有其他地點僅佔優質倉庫地產的8%。

只有略多於一半的倉庫 (55%) 被出租（投機空間）。另外四分之一的業務是根據自己的需求進行構建和使用的（定制構建或簡稱 BTS）。專業物流運營商的空間佔總供應量的20%。

根據哈薩克共和國政府在《發展國家運輸和物流潛力構想》（去2022年年底批准）中預估，哈薩克境內倉庫空間所需的最低需求為未來四五年是200萬平方公尺。即到2027年，全國優質倉儲空間面積應成長2.5倍，達到330萬平方公尺。

專家將當前哈薩克倉儲房地產市場的復甦歸因於2020-2021年（疫情期間）電子商務的積極發展，以及變化中俄羅斯人對哈薩克共和國物流基礎設施需求的支撐（由於俄羅斯和烏克蘭之間的衝突，供應鏈受到影響）。

「隨著搬遷、平行進口的增長，俄羅斯企業對哈薩克倉庫地產的需求大大增加。這是哈薩克市場的第二波發展。第一次發生在 2005 年至 2009 年，與高油價下廉價信貸資源導致的信貸繁榮有關。隨後，積極進入哈薩克共和國市場的外國公司滿足了對優質倉庫地產的需求。但2009-2010年，受國際金融危機影響，新項目受到限制。」物流專家蒂穆爾·奧斯帕諾夫分享了他的觀察。

NF Group 也正在記錄第二波浪潮。「否認地緣政治對俄羅斯、中亞、白俄羅斯的所有商業都產生了巨大影響是愚蠢的。全球供應鏈已經發生變化。俄羅斯公司對中亞的倉庫空間有巨大的需求。」 NF 集團土地工業和倉儲房地產部副主任Margarita Afletunova說道。NF Group 補充道，倉庫空間的低可用率也說明了倉庫房地產市場的巨大增長潛力。

然而，據 IBC Real Estate（前仲量聯行）稱，目前該國在建面積僅為 44,000 平方公尺（現有容量+3.7%）的高質量倉庫設施。

「為什麼有這樣的需求 - 在哈薩克斯坦沒有看到大量正在建設的倉庫綜合體？- 蒂穆爾·奧斯帕諾夫 (Timur Ospanov) 問道，他本人回答： - 第一個原因是與俄羅斯和歐洲相比租金較低。二是混凝土、金屬結構等建築材料價格高。沒有人會以低利率建造昂貴的建築。」

「在俄羅斯，建造（A 級倉庫）的平均成本為每平方公尺 600 至 700 美元。在哈薩克，是兩倍。」瑪格麗塔·阿夫萊圖諾娃 (Margarita Afletunova) 說道。

奧斯帕諾夫表示，低租金率和不斷上升的建築材料成本導致倉庫項目的投資回收期從10年前延長到7-12年（取決於倉庫的財務模式和技術含量）或更長。為了「趕上失去的時間」，倉庫設施業主從2022年開始就開始提高租金成本。

「僅 2022 年第四季，A 級空間的加權平均租金就增長了 16%。這個值是有條件的，因為空缺趨向於零。在這種情況下，那些有自由空間的人可以設定市場允許的價格。根據個別設施業主的估計，自 2022 年初以來，租金成本增加了 1.5 至 2.5 倍。」NF 集團指出。

「現在利率形勢已經趨於平穩——利率正在上升。你什麼也做不了，只能每年提高客戶的費率。原則上，正在發生的事情是我們正在追趕我們錯過的東西，」奧斯帕諾夫說。

租戶並不像房東那樣樂觀。「自一月份以來，租金就被單方面上漲，”哈薩克一家大型連鎖店的代表抱怨道。」年初一些租金上漲了20-30%，甚至40%。你對此無能為力，因為潛在的租戶排著長隊。”歐亞物流合作夥伴公司的發展總監安東·米祖諾夫（Anton Mizunov）引用了哈薩克市場的現實。

「在哈薩克租用一個A級倉庫的成本是每平方公尺9.78美元/每月，而在莫斯科則為 5.07 美元」食品零售商 Magnum Cash & Carry 倉庫運營管理部副主任Evgeny Lyapunov說道。由於莫斯科競爭激烈且供應量大，租金低於俄羅斯平均水平。Lyapunov 指出，物流「消耗」了高達 20% 的生產成本，這反映在商店貨架上的商品價格上。

NF集團在談到哈薩克市場的前景時指出，位於東亞和歐洲之間的有利地理位置。但哈薩克的地理也有其相反的一面。

在有償付能力人口密度高的大都市地區附近建立大型物流中心更有利可圖。在哈薩克幅員遼闊的領土上，這樣的城市只有兩個——阿拉木圖和阿斯塔納。而該國平均人口密度僅為每平方公里6.5人，而在歐洲這一數字往往超過150人。市場人士表示，這導致物流成本高昂，倉庫庫存分配效率低下——大量庫存必須存放在倉庫中，從而導致貨物周轉時間長。

所有市場參與者都同意的另一個問題是「貴」。由於哈薩克銀行貸款年利率為20%，哈薩克不可能實施大型項目。通過簡單的計算就可以證實這一點：按照每個「平方」建造A級倉庫的平均成本為1,000美元，同一「平方」的年租金收入將為116美元（根據NF集團目前的年租金水平）。但對於這 1000 美元，按 20% 的利率借入，銀行將需要償還 200 美元。

為了抵消這些因素對行業發展的影響，市場參與者指望國家以補貼、優惠貸款、免稅和提供基礎設施地塊等形式提供支持。「我們所有人必須齊心協力，讓國家聽到我們的聲音。這樣我們就可以得到該行業區域發展的支持，並且不在國內競爭，而是在全球範圍內競爭。」Mercury Properties 總經理 Ainur Shanenova表達了總體看法。

如何建造合適的倉庫

奧斯帕諾夫說，倉庫市場的價格相當高。為了讓項目獲得回報，倉庫房產面積至少必須達到2萬平方公尺，即數千萬、數億美元。只有大型開發商才有能力投資此類項目，尤其是在銀行利率較高的情況下。

為了提高物流項目的投資吸引力，專家提供了各種降低成本的選擇。主要建議之一是在適當的場地（最好由城市當局提供）建造一個大面積的 A 級倉庫，並配備道路、高架橋和公用設施。

「區分A級和B級倉庫的主要指標是高度。A 處的工作高度為12公尺，以下全部為 B。柱間距最好為 12 * 24公尺，因為這樣可以使倉庫設備在各排貨架之間最有效地移動。一般來說，這個概念使倉庫變得最寬敞。俄羅斯聯邦對建設成本進行了長期實踐，得出的結論是，A級和B級倉庫的價格差異較小，但價值差異較大。A 級總是更高，因為那裡可以放置的托盤比 B 級更多，」Margarita Afletunova 指出。

「與其說客戶需要 A 級，不如說投資者需要 A 級。該資產遲早可能會被出售，這一點必須考慮在內。12 公尺的高度可以滿足任何客戶，甚至是那些“在地板上”工作的客戶，如 CDEK 或 DPD」Anton Mizunov 補充道。

「如果你要建設一個物流綜合體，為了降低成本，我建議一次建設很多個‘廣場’，至少2萬個——這是最低的回報。KTZ 或 akimat 提供的基礎設施 - 在各種計劃的框架內，他們可以為您提供土地並建造必要的基礎設施。因此，您最多可以節省 20%。」Timur Ospanov 補充道。

「應避免不規則的地形。在實用性方面，該網站是在其最狹窄的點進行評估的。從經濟的角度來看，無用的區域越少，利潤就越高。」 IBC 諮詢公司的項目經理Maria Ryleeva說道。

此外，IBC 還非常重視樓層質量和場地開發百分比。「對於地板，你需要吸引專門從事地板工作的專業承包商。如果屋頂、工程師出現問題，總是可以更換或修理。地板不見了。如果淹沒了地板，整個倉庫都出現了裂縫，你將不得不重建倉庫，」Ryleeva 說。專家補充說，該網站的開發百分比不應超過50%。其餘區域用於停車和轉向卡車。

如果許多倉庫設施集中在一個地點，或者如果我們正在談論建設大型物流綜合體，那麼在選擇地點時，重要的是要考慮公共交通的鄰近性和定居點的存在。否則，尋找勞動力可能會成為一個問題。「也許是一塊很酷的土地，物流發達，但沒有人力。喀山附近澤列諾多爾斯克的工業區就是一個例子，每天人員被運送到這裡 60 多公里。這些是額外的成本。」米祖諾夫警告說。

根據專家的經驗，總承包商自己生產混凝土、金屬或其他建築材料，或與供應商簽訂直接合同，可顯著降低項目成本。

鐵路專用線的存在對於大型物流項目來說是一個巨大的好處，但不是先決條件。「由於一公里鐵軌的成本從100萬美元起，這將大大增加項目的成本。」奧斯帕諾夫解釋說。

但並非所有人都認為缺乏土地是一個問題。「地球已經不復存在了。在摩爾曼斯克、比什凱克、塔什干、伊斯坦堡，當然還有阿拉木圖，都可以聽到這種聲音。但我們相信現在有足夠的地塊。Boraldai 地區、Kuldzhinka 都是絕佳的目的地。我們確信它們將成為倉庫。」IBC 首席執行官 Stanislav Akhmedzyanov 說道。安東·米祖諾夫 (Anton Mizunov) 認為：「巴卡德內外的土地需求量最大。」

歐亞物流合作夥伴指出，由於採用正確的財務模型，該項目的投資回收期可縮短至六到七年。

「我們認為，倉庫是未來12-15年最穩定、最先進的房地產行業。它的第二個特點是不可破壞的合約，而且期限總是長於投資回收期。”斯坦尼斯拉夫·艾哈邁德亞諾夫認為。“我個人的觀點是，在不久的將來，開發商將在目前對倉庫的需求最高的地方建造出租倉庫，這樣他們就會得到最大的好處。」瑪格麗塔·阿夫萊圖諾娃( Margarita Afletunova) 總結道。 

資料來源：https://kz.kursiv.media/2023-05-04/print984-kchl-storage/